Yatırımın gözdesi, "Sultanahmet" bölgesi...

Emlak değerlerinin tüm Türkiye, hatta Dünya genelinde azalma gösterdiği 2008-2009 yıllarında, her türlü binanın değerini en az %50 artırdığı tek bölge İstanbul, Sultanahmet bölgesi oldu.

Turizm Aktüel 31/12/2019 23:40

1988 yılında Yeşil Ev ve ardından Ayasofya Pansiyonlarının rahmetli Çelik Gülersoy eliyle Türk turizmine kazandırılması, bölgenin hem yüzünün, hem de talihinin değişmesi için bir milat olmuş, 90 öncesinde hippi turizminin merkezi olan Sultanahmet, bu tarihten sonra hızla ''butik otel'' diye tanımlanan konaklama ünitelerinin yoğunlaştığı bir bölgeye dönüşmüştür.

Sultanahmet bölgesi olarak tanımladığımız bölge aslında Sirkeci Hüdavendigar Caddesi, Akbıyık sokağı, Küçük Ayasofya caddesi, eski Eminönü belediyesi binası civarı ve Cağaloğlu yokuşunun Sultanahmet tramvay yolu ile çevrili alan olup Sultanahmet meydanının ortasına bir pergel koyup, ölçtüğünüz 200-300 metre yarıçapı içinde kalan alandır.

Daha on yıl önce, 2000 yılına kadar metre kare arsa fiyatı 70-80 Amerikan doları olan bu bölge, şimdi üzerinde her hangi bir binanın olduğu arsa için 10.000 Euro (Akbıyık bölgesi) ödemeye hazır alıcılarla doludur. Şu anda Sultanahmet meydanının etrafında 150 metrelik bir bant içinde kalan yerler 10.000 Euro ile 10.000 dolar civarındaki arsa değerlerine sahiptir.

Bu bölgede, önümüzdeki 5 yılda yani 2015 yılında ulaşılacak rakam metre kare arsa fiyatı olarak 15.000 Euro civarında olacağı beklenmektedir.

Bunun temel nedeni, bölgenin dünyanın en önemli turistik eserleri barındırmasından ibaret değildir, turizmde değişen pazarlama olgusudur. Önceden seyahat acentalarının tanıttığı oteller, artık internet vasıtasıyla yerli ve yabancı turistler tarafından doğrudan bulunmakta, turist ise gezeceğini planladığı yerlere en yakın bölgedeki otelleri tercih etmektedir.

İstanbul’da gezilecek tarihi ve turistik mekanların neredeyse %75'i Sultanahmet’te yer almaktadır. Turist bu bölgeyi gezerken her hangi bir araç kullanma gereği duymamakta, ulaşım için vakit yitirmemektedir.Bu bölgeyi seçmek için bu iki neden yeterli olmaktadır.Bu olgu, bölgedeki konaklama ünitelerine talebi artırmakta, bölgeye yönelik talebin artması, talebi karşılamaktan uzak yatak sayısı, otel fiyatlarının yükselmesine neden olmaktadır.

Örneğin, 2002 yılında seyahat acentaları 4 yıldızlı bir otele iki kişilik odada kişi başı Sultanahmet bölgesinde 17-18 Amerikan doları öderken, aynı şartlardaki Taksim otellerine 35 dolar ödemekteydiler.

2009 yılına gelince, turist aynı otellerde, Sultanahmet otellerinde 2 kişilik odada kişi başı 45 Euro(60 usd) öderken Taksim bölgesinde bu rakam 35 Euro civarına yükselmiş, yani Taksim bölgesi otellerinin fiyatı son 8 yılda %35 oranında artmışken, bu artış Sultanahmet otellerinde neredeyse %350 oranında olmuştur. Bu artış aynı hızda önümüzdeki 5 yılda da sürecek gibi görünmektedir.

İstanbul’da var olan yatak sayısı yaklaşık 65-70 bin civarındadır. İstanbul’a yönelik turist girişinde beklenen artışa paralel olarak önümüzdeki beş yılda bu rakamın yüz bin yatak civarına yükseleceğini söyleyebiliriz. Sultanahmet bölgesinde kaliteli, yüksek standartta ama çoğu belgesiz yaklaşık 6000 civarında yatak mevcuttur.

Bu rakamın gelecek 5 yılda on bin civarına yükseleceği beklenmektedir.Özetle söylemek gerekirse İstanbul’un toplam yatak sayısının yüzde onu bu gün olduğu gibi Sultanahmet bölgesinde olacaktır. 2023 turizm stratejisine göre Cumhuriyetin 100. yılında İstanbul’a gelmesi beklenen turist sayısı 24-27 milyon civarında olacağı tahmin edilmekteyse de bunun pek inandırıcı olmadığını belirtmekte yarar var.

Gerçekçi tahminlere göre İstanbul’a gelen turist sayısında önümüzdeki 5 yılda 3 milyon civarında bir artış olacağı, konaklayacak turist sayısının 7 -8 milyon'a çıkacağı hesaplanmaktadır. Halen İstanbul’a gelen turist sayısı 7, 5 milyon civarında olup, konaklayan turist sayısı ise 5 milyon kişiyi bile bulmamaktadır. İstanbul’a gelen turist ortalama 3 geceyi biraz geçen bir geceleme yapmakta, bu geceleme sayısı Sultanahmet bölgesinde 4 geceye yaklaşmaktadır.

Otellerin doluluk oranları da en yüksek oranda Sultanahmet bölgesinde, sonra Taksim bölgesinde görülmektedir. Otel dolulukları İstanbul genelinde yıl bazında %55 civarında iken, bu oran Sultanahmet’te %75 civarında yıllık ortalamaya yükselmiştir.

Sultanahmet bölgesinde konaklama için her hangi bir yeni inşaat yapma olanağı çok azdır, eski binalar konaklama ünitesine dönüştürülmektedir. Dönüştürülebilecek bina sayısı da 100-150 bina civarında tahmin edilmekte, önümüzdeki 5 yılda oluşacak arsa ve bina değerleri bugün var olan en yüksek fiyatın en azından %150 üstünde olacaktır. Sultanahmet bölgesinde bu tür bir yatırımın hem kısa, hem de işletmecilik açısından uzun dönemde getirisi her hangi bir başka bölge ve iş kolunda mümkün görünmemektedir.

Son beş yılda bölgede yaklaşık 3000 yeni yatak devreye girmiş, buna rağmen bölgenin doluluk oranı neredeyse %30 artmış oda konaklama fiyatları ise %200 oranında katlanmıştır.

Sultanahmet bölgesinde yer alan konaklama ünitelerinin mülk değerleri oda sayısı ya da kat sayısına göre değil, yıllık getiri oranlarına göre tespit edilmektedir.20 küçük oda yapmak yerine, bölgede eğilim, gelen turistin profiline uygun olarak lüks ve geniş odalarda konaklayabilecek zengin turistin talebine yönelik az sayıda geniş odalı konaklama ünitelerini tercih etmektedirler.

Bu tip odaların yıllık net gelirinin oda başına 35.000-40.000Euro civarında olması, bölgedeki bu dönüşümü, otel amaçlı mülk alımını tetiklemektedir. Bölgenin kısa bir süre sonra trafikten arındırılması, yayalaştırma hamleleri, sokakların Ortaköy ortamına benzer turistlerle dolu, yeme içme, hediyelik eşya, sanatsal üretimlerin sergilenip üretildiği alanlara dönüşmesi bölgenin değerini kuşkusuz daha da artıracaktır. Sultanahmet bölgesinin son 3-5 yıldan bu yana yatırımın yıldızı olmasının ardında yatan gerçek ve kaçırılmaması gereken fırsat budur. (tourexpi)