"Erişilebilir" otellere ihtiyaç var...

Cansel Turgut Yazıcı/Genel Müdür

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ

Özelikle İstanbul’a dünyadan uçuş noktalarının arttırmasının bu gelişmede önemli bir payı olduğu görüyoruz.  Turist sayısının artması, ülkemizin turizm gelirinin artması anlamına geliyor. Yerli turistte yabancı turist kadar yatırımcıların gündeminde. Son yıllarda özel havayolu sayısının artması, havalimanlarının büyütülmesi, uçuşlarındaki indirimler ve özelikle THY tarafından yeni mekânlara uçuş bağlantıları sağlanması bu oyunda çok şeyi değiştiriyor. Seyahat etmek artık 10 sene öncesine göre daha ucuz ve daha kolay.  

Sektörde profesyonelleşme daha hakim, uluslararası oyuncular burada. Henüz gelememiş olanlarda gelme imkanlarını arıyorlar, elleri kulağında. Küçük şehirlerde eskiden oteller genelde küçük işletmeler ve aileler tarafından işletilirken, Anadolu’da artık otel pazarında uluslararası markalar hızla pay alıyor. Öte yandan yerli yeni markalar da gelişiyor. 90’lardaki resort otelciliği trendi şimdilerde şehir otelciliğinde görülüyor.

Güneydeki tatil otelleri dışında bolca 5 ve 4 yıldızlı otel inşaatı devam ediyor. Özellikle küçük şehirlerde yatırımcılar yıldızı pek seviyor. Yüksek yıldızlı otel demek “Prestij” demek. Oysa dünyada olay farklı. Bugün Türkiye’deki otellerin %58’i beş yıldızlı.  %30’u ise dört yıldızlı. Kalan %12’ lik kısım ise tek, iki ve üç yıldızlı otellerden oluşuyor. Gelişmiş ülkelerin istatistiklerine baktığınızda olayın tam tersini görüyoruz. Beş yıldızlı otellerin toplam içindeki payı yüzde onları geçmiyor, bir iki ve üç yıldızlılar %60 ‘lara varıyor.

Aslında mantık basit, ülke geliştikçe ve refah düzeyi arttıkça seyahat eden orta gelirli vatandaş sayısı artıyor, bu nedenle “Erişilebilir” otellere ihtiyaç duyuluyor. İş seyahatlerindeki artış trendi ihtiyacın bir kısmını doğuruyor. İstatistiklere göre, iş seyahatlerinin toplam seyahatler içerisindeki payı son 2 yıldır %15 ‘in üzerinde artış göstermiş durumda bu hiç de azımsanacak bir durum değil.

Yıldız yerine seyahatin niteliğine göre “yeterli” konforu “uygun fiyatla” temin etmek önemli hale geliyor.  Kaliteli tek, iki ve üç yıldızlı oteller bu kesimin ihtiyacını karşılıyor. Otel konaklamalarında artık yıldız sayısı değil, yapılan seyahate uygun konseptte kaliteli konaklama talep edildiğini görüyoruz. İnternet sayesinde artık büyük şehirlerde evlerinde oteller gibi kısa süreliğine kiralandığını görüyoruz. Belki de artık yıldız sıralaması kalkıp başka sıralamalara gidilmeli gibi görülüyor.

Otellerin geliştirilmesinde hükümet politikalarının da önemi büyük,. Örneğin Çin’de yapılan her büyük projenin yanına tam donanımlı bir beş yıldız koydurmak şart. Politikalar nedeni ile geliştiricileri bundan kaçamıyor, en mutsuz otelciler ve en ucuz beş yıldızlı otel fiyatları bu ülkede.

İstanbul şehrinde devam eden otel inşaatlarına baktığımızda ciddi bir rekabet ve arz olduğunu görüyoruz, aslında biraz da olay talebin üstünde gidiyor gibi duruyor. Bizce bu kadar talebe Türkiye henüz hazır değil birkaç yılı daha var, erken davranmış durumdayız.  Bu durum mevcut otellerin bir süre karlılığının düşmesine neden olacak gibi duruyor. Umarız yanılırız.

Sözün özü; gayrimenkul yatırımcıları bilmeli ki  ülkemiz gerek iş oteli, gerekse seyahat oteli açısından yıldız fazlalığı değil, ihtiyaca uygun konsepte ve  kaliteli otele ihtiyaç duyuyor. Yoksa bugünün bazı yatırımcılarının yarının banka borçluları olması mümkün. Herkes yatırım kararından önce dikkatli olmalarını ve rekabet analizini iyi yapmalarını öneriyoruz.