Beş yıldızlı otel açarken bir daha düşünün

Beş yıldızlı otellerin her geçen gün artmasıyla, konaklama sektöründe piyasa daraldı, rekabet çoğaldı, cirolar ve fiyatlar düştü, kar oranları azaldı.

Aykut Bakay 31/12/2019 23:40

Aykut BAKAY / Crowne Plaza İstanbul Oryapark – Genel Müdürü

Otellerin  hiç birisi  istediği fiyatlara odasını satamıyor.  Böyle olunca maliyet oranları günden güne artıyor ve istenilen, beklenen  kar düşmeye başlıyor. Çünkü otel çok... Çünkü turist çok, ama beklenen kaliteli turist gelmiyor.  Sezonda istikrar yok, sezon parçalandı, pazar dağınık, turist çeşitlendi.

Her sabah yeni bir rakiple uyanıyorsunuz. Kabus gibi... Herkes otel açıyor ama geliri gideri hesaplayan yok. Herkes sadece geliri hesaplıyor, ne kadar kazanacağını hesaplıyor. Ne kadar kaybedeceğini hesaplayan yok, gerçeği gördüğünde şaşıyor. Beş yıldızlı otel açarken ve açıldıktan sonra maliyetleri çok detaylı hesaplamak gerekiyor.

Doluluklar havada uçuyor, bir *ADR dır gidiyor, herkes yarışta. Herkes birbirine *ADR’ı, odanızı  ortalama kaçtan sattığınızı soruyor. Otelcilik sadece oda satmak değil ki. Ciroyu etkileyen otelin farklı bölümleri de var... Bunlar ilk etapta hesaba katılmıyor.

Tekrar söylüyorum otelcilikte eski karlılıklar kalmadı. Sabit giderler çok yüksek. Hiç tahmin bile edemeyeceğiniz giderler çıkıyor karşınıza.

Otel açarken en büyük masraf kalemlerinden biri personel masrafları.

Kaç oda var çarp böl personel sayısı ortaya çıksın. Masa başında , kağıt üzerinde hesap yapmak kolay . Personel sayısı belli. Hesaplamalar ve maliyet analizleri ne yazık ki kitaplardaki gibi olmuyor. Bir maidin oda temizleme kapasitesi belli, 16 oda... Bir garsonun masaya bakma kapasitesi belli, 8 masa... Hesap ortada.

Ama böyle olmuyor...

İş pratiğe döndüğünde konular çok farklılaşıyor. Otelin – restaurantın fiziki yapısına göre, vereceğiniz hizmetin kalitesine göre personel sayıları değişkenlik gösteriyor. Otelin toplantı sayıları, restaurantın yeri ve konumu, mutfağın konumu tamamen personel sayılarını etkiliyor.

Personel haricinde, sabit giderleri ve değişken giderleri de detaylandırmak gerekiyor, yüzlerce kalem var, tahmin bile edemezsiniz. 200 odalı bir oteli ortalam 90 Euro’dan minimum % 45-50 dolulukla satmalısınız ki, başabaş noktasına gelesiniz. Hele uluslararası bir frenchise aldıysanız ya da otelinize kira ödüyorsanız, durum daha da vahim...

Geçen hafta liste çıkardım o kadar çok ki, sonunu getiremedim. İşte bazı sabit ve değişken giderler ;

• Personel maliyetleri
• Güvenlik (Taşeron)
• Camların temizliği (Taşeron)
• Satış pazarlama giderleri
• Personel taşımacılığı
• Otel sigortası ve bina sigortası
• Çamaşır yıkatma
• Üniforma ve personel elbiseleri yıkama
• Kırtasiye malzemeleri
• Baskılı evrak giderleri (Afiş, broşür, flyer, reklam vs)
• Data ve bilgisayarların lisans ve güncellemeleri
• Otel bilgisayar programının aylık bakım ve işletim ücretleri
• İş sağlığı ve güvenliği sözleşmesi
• Gıda ve su hijyen, denetim ve analiz uygulamaları
• Bahçe düzenleme ve peyzaj
• Personel yenileme ve sezona göre değişim
• Franchising isim hakkı aylık yıllık harç bedelleri
• Franchising komisyonları
• Acente komisyon bedelleri
• Otel içindeki sabit olmayan dekorasyonla ilgili çiçekler
• Buklet malzemeleri
• Kuru temizleme giderleri
• Oda perde, mefruşat temizliği ve yıkama bedelleri
• Günlük ve aylık dergi, gazeteler
• Özel promosyon dekorasyon (Yılbaşı, sevgililer günü vb.)
• Belediye vergileri
• Mali müşavirlik danışmanlık giderleri
• Tartı, terazi kalibrasyonlar
• Buzdolabı ve deepfreezlerin bakım ve onarımı
• Bulaşık ve buz makinelerinin periyodik bakımları
• İlaçlama ve dezenfektasyon
• Yangın tüpleri dolum değişim
• Otomatik ve kayar kapıların arıza ve bakım sözleşmeleri
• Ses ve görüntü sistemleri
• Kargo ve kurye giderleri
• Spa – fitness cihazları bakımları
• Klima, santral ve fan coillerin bakımları
• Network ve bilgi işlem sistem bakımları
• İP tv sistemi ve telefon santrali bakım sözleşmesi
• Müzik yayın lisansları
• İletişim giderleri (telefon, GSM telefon vs)
• Otele ait araçların bakımları ve masrafları
• Isıtma ve soğutma devreleri kimyasalları ve filtleri bakımları
• Kollu bariyer ve mantar bariyer sistemleri bakım ve onarımları
• Printer, faks ve fotokopilerin yıllık sözleşmeleri
• Temizlik sepeti ve asansörlerin bakımları
• Isıtma kazanları bakımları
• Yeterlilik ve uygunluk belgeleri
• Yangın pompalarının bakımları
• Asansör, monşarj bakımları
• Jeneratör bakımları
• Davlumbaz ve söndürmelerinin bakımları
• Havuz bakımları ve kimyasallar
• Ups güç kaynağı bakımları
• Kazan brülör, chiller, kombi bakım ve sözleşmeleri
• Akıllı bina otomasyon bakımları  
• Yangın algılama, anons, cctv kameralarının bakımları
• Aydınlatma otomasyon bakım sözleşmesi
• Trafo bakımları ve işletme belgeleri
• Enerji verimlilik kontrolleri ve belgesi
• Mutfak ekipmanları bakım sözleşmesi
• Buhar odaları ve saunaların bakımları
• Minibar dolaplarının tamir ve bakımları

 (*) ADR

* Average Daily Rate; ortalama günlük oran. Otelin oda gelirinin dolu odalara bölünmesi. Günlük, aylık veya yıllık olarak hesaplanabilir.